从2021年下半年起，房价就一直在往下走，到现在已经跌了四年半，这段时间比以往任何一次都要长，恒大出问题、楼盘停工、人口连续减少，再加上降息和降首付这些老办法都不灵了，很多人觉得房子再也涨不上去了，干脆就不关心了，可事情没那么简单，表面看起来整个市场都垮了，其实底下早就换了一套新的运行方式。
回顾过去二十多年，房价涨了四轮，第一轮在1998年房改之后，2002年出台“217号文”收紧贷款，反而让房子显得更抢手，加上城镇化推动，房价一下子涨超10%，第二轮是2008年金融危机，国家推出“四万亿”计划，2009年卖房金额猛增82%，人们彻底相信房价只涨不跌，第三轮在2014年棚改货币化，钱直接发到老百姓手里，2016到2017年全国普遍上涨，第四轮从2020年开始，“房住不炒”定下基调，政策卡得紧，市场终于慢下来，这四次上涨背后，政策像是火柴，土地就像柴火，真正烧得久的还是人——人口红利才是基础。
现在全国人口在减少，但人们没有消失，只是搬了地方，根据2026年的预测，全国新增人口中有41.6%会集中在四个城市群，珠三角地区最突出，深圳的GDP排在全国前四，东莞负责电子供应链，佛山专注制造业，这三个地方连成一片，每年净流入年轻人超过20万，长三角也不逊色，上海发展金融，杭州主攻互联网，苏州承接工厂，这三块拼在一起，收入高机会多，人才都抢着来，京津冀这边，北京高校和科研资源丰富，天津有港口和工业基础，毕业生留京率一直稳定在65%以上，尽管通勤距离远、租房价格高，刚需人口始终没断过，川渝地区更特别，成都推动文创和科技，重庆工业产值突破3万亿，房价比一线城市低很多，工作还容易找，近三年常住人口每年增长超过百万，连中部地区的人也往这里迁移。
数据不会骗人，全国房价平均跌了很多，但这四个城市群的核心区跌幅普遍不到10%，有些地方还稍微涨了点，深圳南山区、杭州未来科技城、成都高新区的新房卖得很快，去化周期不到半年，二手房挂牌价也保持稳定，而三四线城市的房子堆在那里卖不动，库存能撑两年以上，价格还在继续下跌。
供给跟不上需求，这是个硬伤，就算这些城市每年多盖15%的房子，人口流入的速度更快，成都到2025年人口会达到2140万，快要接近规划上限，深圳常住人口中超过七成是外地人，很多人长期租房生活，真要安家落户还是得买房，1.4亿人往这四个地方集中，房价早就不是全国统一局面，过去是普遍上涨，现在是局部地区撑得住，哪里有人口流入，哪里就有支撑。
我在小城住过，也在深圳城中村待过，亲眼看到同一批人，十年前他们在老家犹豫不决，十年后他们下定决心在东莞买了房，不是因为他们变得精明了，而是地图上的坐标真的往南移了100公里。
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