5G时代，万物互联，信息爆炸。但同时也意味着我们很可能被信息裹挟，要披沙拣金，去寻觅，去挖掘，去辨识。基于此，深更协以积跬步至千里，积小流成江海的信念搭建更新智库，致力于发现并分享城市更新泛相关话题真正有深度的思考，有远见的卓识，以点滴之力践行“服务会员、献智政府、赋能行业”的初衷与使命。
刘芳
中房协城市更新分会秘书长
深圳城市更新协会秘书长
在城市发展从外延扩张迈向内涵提升的关键节点，城市更新站上“C位”，成为未来城市建设主旋律。城市更新的发力点在哪里？哪些细分领域潜力较大？近日，《城市开发》杂志专访中国房地产业协会城市更新分会、深圳市城市更新协会秘书长刘芳，结合实践案例，探讨城市更新细分赛道的商业潜力，剖析经济账、社会账、文化账，为城市更新行稳致远提供新思路。
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为什么城市更新站上“C位”？
《城》：城市更新为什么在当前形势下被赋予了更加重要的期望和地位？
刘芳：最近从7月中旬的中央城市工作会议，到7月底的中央政治局会议，再到8月18日的国务院全体会议，都提到了城市更新相关内容。中央城市工作会议对城市建设工作具有很强的指导意义，明确了城市更新是城市内涵式发展的重要抓手，在当下及未来很长一段时期，城市更新都将是城市建设的主旋律之一。
城市更新在国家战略体系中，是一个不断试验、总结经验和提炼做法的过程。国家层面以五年为周期制定城市更新计划。第一个五年（2020—2024年）可以视为凝聚共识的阶段。由于我国不同地区对城市更新的定义、内涵和外延存在差异，大家谈论城市更新时所指的内容可能并不一致。因此，第一个五年的重要任务之一就是通过试点和经验总结来统一认识，明确城市更新的核心范畴。2025年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》进一步明确了城市更新的内涵，使全国上下对城市更新有了更清晰的认知。
我们正进入城市更新的第二个五年试验阶段。城市更新被赋予更重要的期望和地位，这主要是因为我国城市发展进入了“两个转向”的关键阶段：一是城镇化从高速增长转向稳定发展；二是城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效。除了城市发展阶段的变化，经济刺激和产业周期换轨也需要新的抓手。城市更新作为新赛道和新蓝海，能够有效承接增量开发及房地产建设规模的损耗，对经济转型发展具有重要意义。
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城市更新该往哪些方向“使劲”？
《城》：城市更新在当前有哪些重要的发力点？
刘芳：当前阶段城市更新的发力点应聚焦在两个方向，一是能较好拉动整个城市建设规模体量的项目，二是能实现可持续自平衡的项目，并且这些项目同时兼具社会效益和民生效益。
从拉动城市建设规模体量来看，当前经济处于复苏周期，扩大内需需要刺激，居住品质改善型需求和产业迭代空间升级的需求需要激发，因此大片区城中村改造、工业园区改造提升等相对有规模的项目是一个方向。
从实现可持续平衡来讲，过往城市更新更多依赖财政、政策性贷款等非自循环资金拉动，下一步应在能实现资金自平衡、具有可持续发展效益的项目上发力，无论是片区层面还是城市层面，最终账目都要能算平。
具体到微观层面，不同类型的项目都可能符合上述标准。应根据各地实际需求，选择最适合的更新模式。
《城》：有人认为城市更新在当前“扩大内需、提振消费”的背景下尤为重要。您怎么看？
刘芳：这种观点是非常有道理的，城市更新确实能在扩大内需、提振消费方面发挥重要作用，它是一件具有综合性和系统性刺激消费效果的事情。
从城市更新的全流程来看，以居住型项目改造类型为例，在项目定位、规划设计的前期阶段，就会产生相关的服务需求；实施过程中的工程建设等环节会带动建筑施工、建筑材料、设施设备、园林绿化、装饰装修、智能设备、减碳环保应用等业务开展和相关物资商品的消费。这在一定程度上能够弥补房地产增量开发规模下降带来的消费缺口。到了终端层面，城市更新改善了居民的居住空间和生活环境，居民的室内装饰装修、家私电器、门窗卫浴、物业管理等新的消费需求得以释放。产业端和商业端的城市更新同样也会带来大量的需求激发和消费拉动。所以，城市更新在“扩大内需、提振消费”背景下的重要性毋庸置疑。
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哪些细分领域是商业投资潜力赛道？
《城》：城市更新的类型很多，哪些细分领域更有商业投资潜力？
刘芳：城市更新的核心挑战在于构建可持续的盈利模式，任何项目只有实现“算账平衡”才能长效发展。这里的平衡既包括单项目单片区层面的投资与收益平衡，也涵盖城市层面的税收增长、消费拉动、土地价值提升等综合效益。如果账算不平，项目就难以持续推进。
从市场实践来看，老旧厂区改造和老旧街区更新更具单项目单片区商业投资潜力。这两类项目聚焦产业与商业融合发展，更符合市场主体的能力认知、政策支持方向和经济发展需求。产业与商业是城市经济增量的主要来源，这两类项目的投资回报逻辑更清晰——老旧厂区通过空间升级和产业运营赋能实体企业产能迭代能带来持续的产值、税收和就业增长；老旧街区通过结合历史文化和自然地理资源进行商业空间激活与利用，通过更贴合需求和更具创造力的招商与运营焕新商业活动内容从而形成更具活力的消费场景，满足新时期居民对物质、对文化、对环境的更高层次的消费追求。当然，其他类型的城市更新并非没有潜力，只是现阶段这两个领域市场主体参与度更高，也印证了其商业可行性。
《城》：能否分享几个商业运作成功或思路新颖的城市更新案例？
刘芳：过去拆除重建类城市更新在开发建设销售逻辑上取得商业成功的项目很多，近几年随着房地产行业转型，我们又着重对非拆除重建类项目做了一些研究，发现了不少值得借鉴的案例。这些项目的共同特点都是跑通了商业逻辑闭环，实现了可持续运营，值得提炼出一些可复制、可推广的经验。
例如，深圳福田的a park项目（原成丰电子厂）作为旧厂房改造提升项目在投资闭环上做得非常出色。这个20世纪90年代的电子厂在产业没落后面临空间闲置，某市场主体通过长期租赁获得经营权后，进行整体改造，目前测算不到4年即可回本。其成功秘诀可总结为3点。
第一是极致成本控制。项目整体改造成本均摊仅1200元/㎡，远低于传统商业改造标准。他们摒弃“全空间精装”思维，不吊顶、不铺高价地砖，采用水泥漆、清水混凝土等工业风元素降低刚性成本，将资金重点投入灯光设计和氛围营造，用有限预算打造出高品质空间体验场景。
第二是商业化设计思维。以商铺设计为例，150㎡的标准商铺被划出50㎡作为外摆空间，不仅为商户增加了经营面积，还降低了整体装修投入的30%。同时，项目拒绝了看似能够多收租的“盒子商业”形态，采用“公园式”商业空间设计理念，大面积拆除冗余墙体，实现空间的完全打开。这样做既减少改造投入，又优化通风采光，降低能耗，还形成了与城市融合的公共空间。
第三是创新运营增效。运营团队联动商户持续策划社群活动、打造网红打卡点，不断吸引人流，形成“低成本高黏性”的商业运营模式。项目还将入口处商业价值很高的位置设置成公共卫生间，服务出租车司机、城市清洁工、外卖员等群体，体现人文关怀。
另一类是产业园区的“房东变股东”模式。例如，深圳龙岗的雅宝塑胶厂经过十余年的改造，已成功转型为星河World产融新城，开发主体将租用园区孵化器的成长型中小企业的租金折算为股权，从单纯的空间出租者转变为企业投资方。对于科技型、创新型企业，两、三年的成长期后往往能实现价值跃升，开发主体既能获得租金收益，又能分享企业成长红利。这种模式实现了开发方与入驻企业的“双向奔赴”，开发方从“卖空间”转向“做服务、做投资”，企业则降低了初创期成本开支并获得了资源支持和发展动能。
老旧街区更新方面，北京望京小街、深圳龙城CC创意街区、广州永庆坊、杭州吉祥里等项目，通过政府引导社会资本参与，打造街区综合整治样本。政府主要对项目公共基础设施的改造更新进行投入，市场主体投入资金、资源、团队、技术、经验对经营性商业空间进行整体定位与改造提升，同时通过创新业态招商和精细化运营，来实现长效经营并助力街区治理。如此政企合作的城市更新，各自履职、各展其长，既能让破败老街区焕发潮流新活力，又能实现商业消费与居民生活的共存，既保留原有的城市空间脉络、历史人文记忆，又成为新消费、新商业的热点，都是很好的实践样本。
《城》：这些案例对未来城市更新实践有哪些启示？
刘芳：城市更新需要在成本控制、商业设计、运营创新上做细、做深、做精，回归“以人为本”的逻辑，既要算清经济账，更要算好社会账、文化账，让城市更新真正成为提升城市活力、改善民生福祉的可持续路径。
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如何让城市更新“走得稳、走得远”？
《城》：城市更新工作面临哪些亟需解决的问题？
刘芳：城市更新进入纵深发展，确实面临不少结构性问题，核心是要打破传统路径依赖，建立可持续的新模式。
第一，政策体系不完善制约实践创新。城市更新已进入第二个五年试验期，但从中央到地方的政策体系还有待健全。不同类型的更新项目需要差异化政策，拆除重建、整治提升、老旧小区、城中村改造、工业遗址活化、历史街区保护等，对应的土地政策、规划要求、建筑规范、税收优惠、金融支持都应不同，但目前不少地方存在政策“一刀切”或“空白区”的问题，政策出台的系统性、针对性亟待提升。
第二，传统模式不可持续的问题亟待破解。过去很多地方的城市更新依赖政府征地拆迁，一级收储二级出让模式，在房地产上升周期，征拆成本能通过土地出让收入来覆盖，但现在土地市场降温，大量征拆可能形成隐性债务风险。还有一些地方的城市更新过度依赖财政投入，政府“大包大揽”之后缺乏真正平衡投入的资产经营方式，形式上光鲜亮丽，实质上难以为继。这两种模式都必须要转变，转向“政府引导、市场运作、多方参与”的新路径。
第三，社会资本参与动力不足。现在很多企业想进入城市更新领域，必须通过制度设计帮企业“算清账”。比如提供税收优惠、金融支持，在政府投入了公共基础设施改造之后，给予社会资本可市场化运营的部分，通过规划调整给予合理的商业配套和盈利空间，让企业看到明确的投资预期。同时，老百姓的参与意识也需要提升，居民愿意为自身的物业增值、居住环境改善付费，才能形成“受益方共担成本”的良性循环。多方共建是新时期城市更新可持续推进的核心要义。
《城》：协会在其中能发挥什么样的作用？
刘芳：协会的作用主要体现在“桥梁纽带”和“实践赋能”两个层面。
一方面，搭建政策与实践的衔接平台。我们会把地方实践中的痛点、企业的诉求梳理出来，反馈给政策制定部门，比如在土地制度创新、规划弹性调整、金融工具支持等方面提出建议。同时，我们也在研究不同类型城市更新项目的政策需求，推动政策更精准地服务实践。
另一方面，促进经验共享与能力建设。城市更新是“高阶操作”，比新建项目更考验对空间、产业、人文和人性的综合理解，需要打破“标准化开发”的思维惯性。我们会通过专题交流、案例汇编、现场观摩、培训研修等形式，把各地项目一线的成功经验及企业实操方法推广出去，让更多地方和企业少走弯路。
《城》：下半年城市更新分会的重点工作有哪些？
刘芳：中央对城市更新的重视程度不断提升，这为行业发展指明了方向。我们分会的重点工作主要围绕4个方面展开。
第一，深化政策研究与地方实践观察。中央明确方向后，各地需要结合实际制定落地细则，我国地域辽阔，不同省市的城市发展特点、资源禀赋、更新需求及开发阶段等差异很大。比如湖北提出“在城市存量更新提质与增量小区开发建设中加快探索构建房地产发展新模式”；深圳、广州等先行城市也在持续推进城市更新市场化实践创新。我们这段时间一直在密切跟踪各省市的动态，分析不同地区的政策特色和项目案例，目的是把握地方实践的规律，为后续政策衔接和经验推广打基础。
第二，推进重点课题研究。2021年，更新分会承接了住房城乡建设部课题《城市更新投资市场化模式与支撑性政策研究》，为城市更新相关政策出台提供参考。目前，我们还在申报国家发改委关于城市更新的专项课题，聚焦“如何可持续推进城市更新工作”。这个课题会从政策创新、资金支持、商业模式等维度展开，希望能为国家制定系统性政策提供参考，尤其关注如何通过制度设计让城市更新项目“算得过来账、走得更长远”。
第三，搭建一线实践交流平台。下半年我们计划举办全国性城市更新现场交流会。城市更新是“蓝海”，开发商、建筑商、材料商、服务商都想参与，但具体怎么操作、风险怎么控、收益怎么来，大家还有很多困惑。我们会邀请那些经过市场检验、真正做成项目的企业分享实操经验，比如拆除重建类项目如何平衡各方利益诉求、历史街区和工业遗产活化如何实现文化保护与商业价值统一等。诚邀国内城市更新优秀的实践单位和优质供应商及服务商积极参加，分享经验，深度交流，共谋城市更新发展新篇章。
第四，持续做好全国城市更新动态监测。我们会建立常态化的地方实践跟踪机制，梳理各省市在政策出台、项目推进、模式创新等方面的进展，形成研究报告供行业参考。最终期望通过这些工作，推动形成“中央政策有方向、地方实践有创新、企业参与有路径”的城市更新生态，让更多高质量项目落地，真正实现城市存量空间的提质增效。
当前行业正处于转型期，虽然挑战不少，但中央政策的支持给了我们信心。只要各方形成合力——政府做好制度设计，企业创新商业模式，社会资本和业主积极参与，乘着东风，再难的事也能干成。
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